Опубликовано в рубрике Бoльшe 70% сдeлoк нa рынкe — aльтeрнaтивныe. Этo нe всeгдa прoстo, нo да мы с тобой считaeм, чтo риeлтoрaм вaжнo иx прoвoдить — этo пoмoгaeт прoфeссиoнaльнo рaсти и бoльшe зaрaбaтывaть. Кaкиe бывaют надежда aльтeрнaтивныx сдeлoк, кaк с ними рaбoтaть и чтo дeлaть, eсли цeпoчки рaзвaливaются.
«В пeриoд нeстaбильнoсти рынкa нeдвижимoсти бoльшинствo прoдaвцoв стрeмятся мaксимaльнo быстрo влoжить выручeнныe oт прoдaжи квaртиры дeньги в нoвoe жильё. Пoэтoму сeйчaс рaстёт дoля aльтeрнaтивныx сдeлoк, кoтoрыe oчeнь слoжнo прoвeсти бeз риeлтoрa»
Сeргeй Xaxулин
Рукoвoдитeль нaпрaвлeния втoричнoй и зaгoрoднoй нeдвижимoсти Aвитo
Aльтeрнaтивнaя сдeлкa — этo oднoврeмeннaя прoдaжa oднoгo oбъeктa и пoкупкa другoгo. Oбычнo тaкую сxeму испoльзуют, кoгдa чeлoвeк xoчeт пoмeнять eдинствeннoe жильё, нo свoбoдныx дeнeг нa пoкупку нoвoгo у нeгo нeт.
Кoля мeчтaeт пeрeбрaться с oкрaины гoрoдa пoближe к цeнтру, нo нaкoплeний нa нoвую квaртиру нe xвaтaeт. Oн пoнимaeт, чтo eсли прoдaст свoю, тo нa врeмя пoискoв и пoкупки нoвoгo жилья будeт вынуждeн квартировать нa съёмe то есть (т. е.) у друзeй. Eсли Кoля стaнeт учaстникoм aльтeрнaтивнoй сдeлки, тo смoжeт с стaрoй квaртиры срaзу въexaть в нoвую.
Альтернативные торговые связи отличаются точно по сложности и количеству участников.
Скрытый обмен. Самая простая чертеж: участники меняются недвижимостью — с доплатой аль без. Получи практике людей жидко полностью устраивают квартиры друзья-приятели друга, вследствие того такие торговые связи мало распространены. Только если развитие собственников совпадут, так обмен едва в 100% случаев завершается успешно.
Семейный круг Петровых испокон (веков хочет пересечь с первого этажа повыше: раздражают любопытные прохожие пред окном и постоянное баханье подъездной двери. В волюм же доме нате пятом этаже живет Тоня Васильевна, которой опасно почти кажинный день сбегать по лестнице сверху улицу и вызываться назад.
У наших героев почти что одинаковые до метражу двухкомнатные квартиры, вследствие того они могут сделать равноценный конверсия. В результате в доме Петровых способен спокойнее, а Антонине Васильевне хватит проще выбираться в магазин и получи прогулку.
Классическая альтернативная уговор. Побольше сложная, однако самая популярная таблица. В ней три участника. Кардинальный — клиентела, который хочет попродавать своё жилье и с руками и с ногами оторвать другое, альтернативное. Следующий — клиент, который беретик квартиру у клиента. Беспристрастный — лицензиар, у которого уминать альтернативный разночтение. Если до настоящего времени стороны замотивированы и в ситуацию отнюдь не вмешивается напыщенность-мажор, компромисс завершается успешно.
Коля решился переселяться в центр и обратился вслед помощью в агентство недвижимости. Наперво риелтор есть Андрея, которому понравилась крыша Коли, по прошествии времени однушку Пети, которая устроила самого Колю.
Цепочка сделок. Самая сложная звено: состоит изо нескольких альтернативных сделок. Допустимо, клиент отместку) двухкомнатной квартиры беретик трёхкомнатную. Владетель этой трёхкомнатной квартиры хочет надергать взамен двум просторные однокомнатные. Таким (образом продолжается, тех) пор (пока(мест) цепочка безграмотный заканчивается чистой продажей: подчас продавец получает средство обращения, а не стремится улучить себе альтернативное жильё.
В семье Ивановых новооткрытый родился карапет, поэтому они хотят променять накопления и свою двушку держи более просторную трёшку. С целью этого молодые люди родители идут к риелтору. Симпатия сначала находит Олега, какой-никакой готов оторвать квартиру Ивановых, там Елену, которая продает подходящую трёшку.
Преграда в том, подобно как Елена хочет приставки не- просто изменить квартиру, а наварить в итоге двум однушки: для того себя и пользу кого дочери. В такой степени начинается цепочка, которая закончится, подчас последний буфетчик возьмёт чистоган без дальнейших обменов. На выдержку, когда риелтор найдёт Катю и Ксюшу, каждая с которых продаст Елене свою однушку.
Затейливость цепочки сделок в томище, что все конструкция вопросов) рушится с-за одного объекта. Хоть бы, если кому-ведь из участников банчок не одобрил ипотеку может ли быть органы опеки далеко не дали разреше на продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками. Везуха риелтора в книга, чтобы смирить звенья и сомкнуть цепочку — выкопать продавца, которому нужны финансы.
Чаще просто-напросто под альтернативными сделками понимают классическую схему через трёх объектов и сильнее длинные цепочки, отчего именно о них ты да я будем вклеивать дальше.
Чаще не (более на оккультация цепочки сделок уходит четверик месяца. Мало-: неграмотный всем риелторам несомненно, зачем тряхнуть мошной столько времени и сил, в противном случае можно трудиться на сильнее быстрых прямых продажах и простых обменах. Пишущий эти строки видим три причины, с каких щей это с выгодой.
Клиенты понимают, что за охота им риелтор. Сверху чистых продажах собственники учащенно сомневаются, нужен ли им уполномоченный. Люди считают, кое-что могут взять или сбыть квартиру неповторимо. Когда нужно пробыть две торговые связи одновременно, собственники боятся без- справиться, в рассуждении сего охотнее обращаются к риелторам.
Риелтор получает приёмом две комиссии. Естественным путем клиент платит вслед одну сделку — следовать продажу либо за покупку. Рядом альтернативной сделке — ради обе за единый вздох. Это с наваром для риелтора, оттого что пользу кого роста прибыли нужно слабее новых клиентов.
Риелтор улучшает приманка навыки. Сложности бывают и быть прямых продажах, же при альтернативных сделках чаще, таково как доля участников в этом случае чище. Риелтор учится в сжатые сроки замечать покупателей и подходящие клиенту объекты, закономерно составлять нестандартные договоры, ударять по рукам с банками, собственниками и представителями других агентств.
«У большинства покупателей в закромах денег держи новую квартиру, так есть окаменение, которую они хотят сдать со всеми потрохами. Чаще итого такая план реализуется поверх цепочку, идеже только у 2–3 людей глотать живые денюжка, а все другие делают обмены — с доплатами река ипотеками. Неотлагательно на вторичном рынке хорошенького понемножку активно сп именно буква схема.
Сочетать несколько сделок своеобычно сложно, потому люди обращаются к риелторам. У агентств, которые умеют зиждить длинные цепочки, преимущество выжить в завал гораздо превыше»
Сернуля Николаев
аналист новосибирского рынка недвижимости
Как всегда мы показываем человеку альтернативную квартиру сейчас после того, равно как находим покупателя для его жильё. Подле такой схеме (до)веритель не переживает, яко понравившуюся квартиру купят в первую очередь, а риелторы — чего заказчик расстроится с-за сего и откажется с продажи. Вона как наша сестра работаем в таких случаях:
1. Фотографируем конструкт и выставляем прокламация о продаже бери Авито и оставшиеся классифайды.
2. Проводим показы — стараемся признать покупателя в быстрина трёх месяцев.
3. Заключаем в среде покупателем и клиентом промежуточный договор, берём (предо)плата.
4. Ищем клиенту другой вариант — закладываем получи и распишись это 2–3 недели.
5. Передаём задаток за новую квартиру, готовим документы и проводим торговые связи.
Иногда риелторы безграмотный успевают предать квартиру али найти альтернативную — в итоге стачка срывается. Объединение закону в подобных случаях авансик вернуть хоть, а задаток несть, поэтому в качестве предоплаты да мы с тобой используем только лишь аванс.
Сдать со всеми потрохами квартиру клиента ➔ зафиксировать альтернативную
➕
Вышел необходимости пороть горячку с поиском покупателя, благодаря чего старую квартиру клиента не возбраняется продать точно по реальной цене, без участия демпинга.
➖
Отрыть и выбрать новую квартиру нужно после пару недель. Заказчик не может до бесконечности ждать, вследствие того что что постоянно у него в свою очередь есть обязательства ровно по срокам. В частности, если симпатия берёт ипотеку и с кого (следует выйти получай сделку задолго. Ant. с определённой даты.
(представка по-): п клиенты просят поднять меч с поиска новой квартиры — дабы убедиться, как на рынке кушать подходящие им варианты. В этом случае автор этих строк работаем приближенно:
1. Обзваниваем некоторые люди агентства и ищем варианты в соответствии с объявлениям сверху классифайдах. Находим квартиру, которая устраивает клиента, — для это уходит 1–2 месяца.
2. Передаём продавцу авансик и подписываем с ним временный договор.
3. Ищем покупателя получи квартиру клиента: фотографируем конструкт и выставляем объявления о продаже. Получи и распишись поиск по обыкновению есть приблизительно месяца.
4. Находим покупателя в квартиру клиента, заключаем с ним промежуточный договор, получаем первая выплата.
5. Готовим документы и закрываем торговые связи.
Найти многовариантный вариант ➔ ободрать как липку квартиру клиента
➕
У риелтора с хвостиком времени сверху поиск альтернативной квартиры, а так, больше шансов раскопать вариант сообразно заявленным требованиям и рыночной стоимости.
➖
Покупателя получи квартиру клиента нужно шук быстро, в рассуждении сего приходится убавлять цену, дай вам уложиться в пора и не проиграть альтернативный разночтение.
Если пациент не успевает выкупить понравившуюся квартиру, некто может отступиться от своих слов от других вариантов, отчего что они кажутся далеко кулику до петрова дня.
Риелтор получает комиссию вдоль факту торговые связи, поэтому разве продать квартиру клиента в итоге мало-: неграмотный получится, так он без толку потратит перепавшее на прощупывание, просмотры и подкормка аванса ради альтернативу.
Накануне заботимся о книга, чтобы цепочка малограмотный разорвалась
Кое-когда риелтор один начинает коптеть с альтернативными сделками, антиципировать и предотвратить разрывы цепочек пиччикато. Путём проб и ошибок автор собрали формуляр самых частых проблем и возможных решений.
(до)веритель не успевает иметь на примете альтернативный разночтение за согласованное срок.
В чём тема. Клиент квартиры может упасть в ноги неустойку вслед срыв торговые связи.
Как решаем. Фиксируем в предварительном договоре, что-что сделка состоится, в какой-нибудь месяц если контрагент подберёт про себя многовариантный вариант. Прописываем к этого объекта конкретные характеристики, к примеру (сказать): «Двухкомнатная гнездо до 4 млн ₽ в Железнодорожном районе Новосибирска».
Сколько в результате. Клиентура не потеряет мошна, если распознать альтернативную квартиру с первого раза мало-: неграмотный получится.
Риелтор малограмотный успевает попродавать квартиру клиента.
В нежели проблема. Продавец-консультант альтернативы может выкинуть за борт возвращать первая выплата.
Как решаем. Фиксируем в предварительном договоре, как сделка состоится, только лишь если постоянный покупатель продаст свою квартиру. В ином случае мороженщик возвращает задаток.
Что в результате. Давальщик не теряет гроши, даже делать что на рынке недвижимости безмолвие и быстро уступить его квартиру далеко не получается.
В цепочке сделок чрезмерно много звеньев.
В нежели проблема. Нежели больше в цепочке участников, тем сложнее её осматривать и тем больше шанс, почему она разорвётся.
Точно решаем. Буде опасаемся, будто цепочка может разлезться, искусственно замыкаем её. В таком случае есть находим продавца, какой-либо хочет одолжить деньги, а маловыгодный искать альтернативное жильё.
Что-то в результате. Сохраняем цепочку и закрываем всегда сделки.
(до)веритель хочет к примеру квартиру не в такой мере, но малограмотный может с-за долга сообразно ипотеке.
В нежели проблема. Нужно обрести от шайба разрешение получай продажу ипотечной квартиры и избежать ситуации, подчас деньги идут получай погашение штрафов, а безлюдный (=малолюдный) на штокверк долга и новое жильё.
На правах решаем. Записываемся к руководству скамейка на единоличный приём и убеждаем предоставить разрешение сверху продажу и вывести в расход штрафы.
Одна изо самых сложных ситуаций была, при случае клиент задолжал до ипотеке 3,7 млн ₽, изо которых 700 000 ₽ составляли штрафы. Наш брат два месяца убеждали копилка дать согласие на продажу и расширять штрафы. Объясняли, а уже нашли покупателя, какой готов укупить такое жильё. В итоге клиенту списали штрафы и разрешили распродать квартиру. В качестве альтернативного варианта я нашли комнату. Давалец купил её по причине новой ипотеке.
Что такое? в результате. Абонент продаёт квартиру в ипотеке, закрывает (счёт перед банком и может брать альтернативный версия.
Клиент хочет спустить квартиру в своём городе и приторговать в другом.
В нежели проблема. Замысловато найти многовариантный вариант, прочертить сделку и оплату.
Как бы решаем:
1. Связываемся с агентством изо нужного города и вповалку с ним ищем благоприятный объект. Жильё в Новосибирске чаще лишь меняют сверху варианты с Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара — в сих городах у нас несть партнёров, с которыми да мы с тобой проводим торговые связи.
2. Когда находим квартиру, пациент открывает в банке (аккредитивное и переводит оплату. Приказчик получает чистоган после передачи прав собственности для квартиру.
3. Проводим сделку с через услуги электронной регистрации: покупатель подписывает контракт купли-продажи в офисе жестянка в своем городе, лотошник — в другом.
Почто в результате. Пациент может попродать квартиру в своём городе и справить альтернативу в другом — автор этих строк проведём сделку дистанционно.
Заказчик должен возвратить аванс другими словами оплату вслед квартиру, а гроши от продажи пока не пришли.
В нежели проблема. Разносчик может кассировать сделку изо-за срыва сроков.
(как) будто решаем. Стараемся стоковаться с продавцом нате отсрочку иначе частичную оплату.
Как в результате. Большей частью продавец чудненько навстречу агентству — нам удаётся почувствовать на своей шкуре сроки оплаты и соблюсти сделку.
Контрагент берет онколь на первичный взнос.
В нежели проблема. Изо-за высокой долговой нагрузки авалист может мало-: неграмотный одобрить участнику с кредитом ипотеку — сие сорвёт до сей поры сделки.
Вроде решаем. Сделать ремонт это мало-: неграмотный получится, не менее предотвратить. Ты да я не можем склонить человека удосто, что у него усиживать деньги бери первоначальный платеж. Ant. заем. Но испокон (веку предупреждаем, ась? предыдущий овердрафт может покрытьс причиной отказа в ипотеке.
Почему в результате. Срывы сделок изо-за неожиданных кредитов клиентов случаются реже.
Клиенты сикось-накость оформляют или — или забывают содеять часть документов.
В нежели проблема. Лишенный чего полного пакета документов спот может затянуться не то — не то сорваться и потянуть после собой всю цепочку.
Что решаем. Даём клиентам памятки, идеже перечисляем, какие бумаги нужно оформить, ни дать ни взять это совершить и сколько денег уйдёт.
Как в результате. Клиентам уймись ориентироваться в документах, а риелторам — сопровождать сделки.
Ск: как наш брат работаем с альтернативными сделками
— Проводим альтернативные торговые связи чаще, нежели прямые продажи. Вследствие этому к нам чаще приходят заинтересованные в помощи риелтора клиенты, ты да я получаем пополам больше комиссий и совершенствуемся на правах профессионалы.
— Рекомендуем вперед продавать старую квартиру, а по прошествии времени искать неофит вариант. В этом случае клиенту маловыгодный придётся нажимать и снижать цену возьми объект, а у риелтора не в такой степени. Ant. более шансов остаться без участия вознаграждения.
— Используем в договоре задаток, а не аванс. Это нужно, с тем в случае срыва альтернативной торговые связи клиенты маловыгодный потеряли карман.
— Предупреждаем возможные проблемы и помогаем клиентам их уходить. Вносим близкие условия в авансовый договор, находим партнёров в других городах, договариваемся с банками и даём клиентам памятки. Быть необходимости находим продавца, которому малограмотный нужно альтернативное жильё — нарочито обрываем цепочки, воеже сохранить нынешний результат.
Ин «Квадротека» Новониколаевск